購房合同注意事項

隨著法律知識的普及，合同出現(xiàn)的次數(shù)越來越多，簽訂合同也是非常有必要的行為。那么問題來了，到底應(yīng)如何擬定合同呢？以下是小編收集整理的購房合同注意事項，歡迎閱讀，希望大家能夠喜歡。

在移民美國簽訂購房合同時，一定要根據(jù)合同的條款逐一梳理確認，一份詳細的權(quán)責分明、流程清晰的合同是保證購房順利進行的保證?；ㄙM精力找到理想的房產(chǎn)后，如何認購進而簽訂購房合同?在簽訂購房合同前，投資者該注意哪些問題呢?海華倫美國移民專家將為您詳細解析：在美國買房后簽訂購房合同時，中國投資者應(yīng)該注意的幾大細節(jié)。

在合同中增加附加條款

一旦講定價格，買賣雙方需簽訂購屋合同。這時買方必須付一筆訂金，數(shù)額可能是幾千元或房價的某個百分比。事后如反悔，定金可能全部沒收。

移民專家提醒：建議投資者在簽訂購房合同時，注意合同中的一些附帶條件(也稱附帶條款contingency)。投資者應(yīng)該盡可能把自己考慮到的問題，加入到購房合同的附加條款中。

這些附帶條件明白列出必須在某些情況下合同才有效，例如貸款商批準房屋貸款、通過房屋檢查、提供有效產(chǎn)權(quán)憑證，甚至符合建筑法規(guī)的證明等等。

這類附帶條件對交割手續(xù)很重要，因為它們可以消除哪些費用應(yīng)由哪一方支付的問題，并使買賣雙方都有合法途徑可以取消交易。

最常見的附帶條件

●貸款條件：讓買方可以在規(guī)定時間內(nèi)，獲得貸款承諾和可以接受的貸款條件。如無法獲得合乎條件的貸款，買方可以選擇放棄交易。

●購屋合同必須通過法律審查，包括由律師審核有關(guān)文件、產(chǎn)權(quán)報告，或是任何與交易有關(guān)的法律文件。

●房屋檢查：根據(jù)各州法律，可能包括結(jié)構(gòu)問題或材料缺陷等各種檢查，并載明由哪一方出錢做必要的整修，以及雙方愿意支付的費用限度。這類檢查也可能包括白蟻、氡氣、鉛或石綿，以及房子是否位于淹水區(qū)或地震帶。

●有關(guān)交易必須通過共有公寓或合作公寓管理委員會核準。

●符合建筑法規(guī)。如房子最近似曾改建或加蓋，可能必須獲得必要的建筑許可證明，以及通過建筑法規(guī)審查。

個別購屋者也可能有特殊要求，例如有過敏問題的人，可能要求做霉菌檢查。需要無障礙空間以便利輪椅活動的人，也可能應(yīng)找包商了解這種可能性。有意購買舊屋重新翻修的人，應(yīng)確定這棟房子在這方面是否受到任何限制。專家提醒：要盡可能把你顧慮的事項列入合同。牢記條款到期期限

任何附帶條件達成后，買賣雙方應(yīng)簽署文件，把這個條件從購屋合同刪除，并把這些文件交給處理交割手續(xù)的經(jīng)紀人和房地產(chǎn)經(jīng)紀人。

如附帶條款規(guī)定的時限屆滿，雙方還沒有簽署刪除文件，將視同條件達成。因此，千萬要記清楚每一項附帶條款到期的日子。

找有經(jīng)驗的經(jīng)紀人協(xié)助

對于中國客人來美購房，由于語言溝通不便，在進行文件檢查的過程中難免會有一些困難或障礙，因此在購房簽約過程中，找到一位有經(jīng)驗的經(jīng)紀人來幫助投資者，就顯得尤為重要。例如每一個附加條款(contingency)的細節(jié)問題，都應(yīng)該是由經(jīng)紀人來幫助買家完成，而不是由買主自己來做。

1、本合同文本為示范文本，由中華人民共和國住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、中華人民共和國國家工商行政管理總局共同制定。各地可在有關(guān)法律法規(guī)、規(guī)定的范圍內(nèi)，結(jié)合實際情況調(diào)整合同相應(yīng)內(nèi)容。

2、簽訂本合同前，出賣人應(yīng)當向買受人出示《商品房預(yù)售許可證》及其他有關(guān)證書和證明文件。

3、出賣人應(yīng)當就合同重大事項對買受人盡到提示義務(wù)。買受人應(yīng)當審慎簽訂合同，在簽訂本合同前，要仔細閱讀合同條款，特別是審閱其中具有選擇性、補充性、修改性的內(nèi)容，注意防范潛在的市場風險和交易風險。

4、本合同文本【】中選擇內(nèi)容、空格部位填寫內(nèi)容及其他需要刪除或添加的內(nèi)容，雙方當事人應(yīng)當協(xié)商確定?！? 】中選擇內(nèi)容，以劃√方式選定；對于實際情況未發(fā)生或雙方當事人不作約定時，應(yīng)當在空格部位打×，以示刪除。

5、出賣人與買受人可以針對本合同文本中沒有約定或者約定不明確的內(nèi)容，根據(jù)所售項目的具體情況在相關(guān)條款后的空白行中進行補充約定，也可以另行簽訂補充協(xié)議。

6、雙方當事人可以根據(jù)實際情況決定本合同原件的份數(shù)，并在簽訂合同時認真核對，以確保各份合同內(nèi)容一致；在任何情況下，出賣人和買受人都應(yīng)當至少持有一份合同原件。

專業(yè)術(shù)語解釋

1、商品房預(yù)售：是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將正在建設(shè)中的取得《商品房預(yù)售許可證》的商品房預(yù)先出售給買受人，并由買受人支付定金或房價款的行為。

2、法定代理人：是指依照法律規(guī)定直接取得代理權(quán)的人。

3、套內(nèi)建筑面積：是指成套房屋的套內(nèi)建筑面積，由套內(nèi)使用面積、套內(nèi)墻體面積、套內(nèi)陽臺建筑面積三部分組成。

4、房屋的建筑面積：是指房屋外墻（柱）勒腳以上各層的外圍水平投影面積，包括陽臺、挑廊、地下室、室外樓梯等，且具備有上蓋，結(jié)構(gòu)牢固，層高2、20M以上（含2、20M）的永久性建筑。

5、不可抗力：是指不能預(yù)見、不能避免并不能克服的客觀情況。

6、民用建筑節(jié)能：是指在保證民用建筑使用功能和室內(nèi)熱環(huán)境質(zhì)量的前提下，降低其使用過程中能源消耗的活動。民用建筑是指居住建筑、國家機關(guān)辦公建筑和商業(yè)、服務(wù)業(yè)、教育、衛(wèi)生等其他公共建筑。

7、房屋登記：是指房屋登記機構(gòu)依法將房屋權(quán)利和其他應(yīng)當記載的事項在房屋登記簿上予以記載的行為。

8、所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記：是指商品房所有權(quán)從出賣人轉(zhuǎn)移至買受人所辦理的登記類型。

9、房屋登記機構(gòu)：是指直轄市、市、縣人民政府建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門或者其設(shè)臵的負責房屋登記工作的機構(gòu)。

10、分割拆零銷售：是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將成套的商品住宅分割為數(shù)部分分別出售給買受人的銷售方式。

11、返本銷售：是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以定期向買受人返還購房款的方式銷售商品房的行為。

12、售后包租：是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以在一定期限內(nèi)承租或者代為出租買受人所購該企業(yè)商品房的方式銷售商品房的行為。

　　一、網(wǎng)簽合同好處多：

　　1、房產(chǎn)信息可隨時查詢

已經(jīng)獲得預(yù)售證的房子會將信息在公眾信息網(wǎng)上公布，市民可以通過房產(chǎn)管理局公眾信息網(wǎng)，清晰地了解樓盤信息。

　　2、避免買到問題樓盤

如果開發(fā)商將已經(jīng)抵押或被查封的樓幢進行出售，不知情的購房者也可能因不了解情況而購買到問題樓盤。

網(wǎng)上備案系統(tǒng)上線后，在商品房建檔時，包括樓盤總的套數(shù)，可銷售套數(shù)，銷售單位的戶型、面積、狀態(tài)，以及樓盤的查封、抵押情況均會及時公布。

而交易雙方在對合同內(nèi)容確認無誤、點 ……此處隱藏12870個字……約中承諾接受物業(yè)管理服務(wù)，并接受相關(guān)約束，這對消費者是不利的。

問題六：

賣方解除合同在一些發(fā)展商制定的售樓契約或契約附件中，往往有“買方無故逾期付款，經(jīng)賣方催告仍不支付欠款的，賣方可以解除合同并沒收買方全部已付價款?！钡臈l款，這樣的條款顯然是不公平的。假如買家已經(jīng)支付95%的價款，只剩5%的價款逾期未付，如果發(fā)展商以此為由，沒收其已付95%的價款，豈不是很不公平？況且，沒收實際上是個行政處罰或刑事處罰行為，作為當事人一方的發(fā)展商并沒有權(quán)利來沒收他人的財物。

問題七：

處理結(jié)果的約定不明確很多合同中?？梢钥吹竭@樣的條款，“應(yīng)于××日前如何如何”，但是并沒有約定如果沒有在“××日前如何如何”后該怎樣處理。這樣，即使最后認定是開發(fā)商的過錯，您也很難制裁他，最多是調(diào)解了事。

問題八：

以偏概全這里所說的以偏概全是個泛指的概念。有時會出現(xiàn)這樣那樣令人哭笑不得的問題，例如，開發(fā)商承諾臥室的玻璃是中空的，到了交房時卻發(fā)現(xiàn)臥室窗戶只有下面的部分是中空，而上面卻是普通玻璃等等。

問題九：

拒簽購房者提出的補充協(xié)議前面說了，開發(fā)商在簽約時會主動出具一份對自己有利的補充協(xié)議，購房者同樣也可以出具一份對自己有利的補充協(xié)議，將開發(fā)商在其廣告宣傳中的條款和樓書里關(guān)于裝修、物業(yè)管理中的承諾都簽進補充協(xié)議中，不要怕麻煩。舉個簡單的例子，您買的塔樓（或板樓）里有幾部電梯，是否會全部同時開通，如果有不開的怎么辦？不要小看這個問題，為了出面積、增利潤，現(xiàn)在的高層住宅只安裝幾部電梯，而且平時還不全開，在上下班高峰時間極為不便，在這種情況下，業(yè)主是否有權(quán)拒付部分電梯費呢？

但是，就像您可以拒簽開發(fā)商的補充協(xié)議一樣，開發(fā)商也同樣可以拒簽購房者的補充協(xié)議。這種現(xiàn)象在廣州是比較普遍的，一些熱銷的樓盤也都如此。

問題十：

勿留空白提防作弊如同在填寫銀行存取款時需要在金額前加寫$以防有人篡改存取款現(xiàn)金一樣，合同中留下空白，往往會給開發(fā)商作弊留下可乘之機。在我國商品房交易的慣例中，一般是由開發(fā)商手持所有合同文本，這樣，開發(fā)商當然可以隨心所欲地添加對自己有利的條款了。一旦這種合同被拿到法庭上作證，購房者即使不承認，也是口說無憑，難以舉證伸冤。

購房合同訂立

簽定正式的購房合同，在擬定的時間地點，購房者備齊所有憑證，與開發(fā)商或代理商正式簽定購房合同。預(yù)售合同（期房）和出售合同（現(xiàn)房）區(qū)別：

購房合同一般包括商品房預(yù)售契約（期房）和商品房買賣契約（現(xiàn)房）兩種。

二者區(qū)別在于：

預(yù)售合同在商品房預(yù)售時采用，房屋竣工交付使用，買受方付清全部房價款后，可直接辦理過戶手續(xù)。

商品房出售合同適用于商品房現(xiàn)居（竣工驗收合格取得房地產(chǎn)權(quán)證的商品房）銷售。

因此，現(xiàn)在簽的預(yù)售合同，交房時不再簽出售合同，可以直接辦理過戶手續(xù)。如果預(yù)售合同是在1997年5月31日前簽訂的，仍需按合同本身約定，在房屋交付使用時簽訂出售合同，方能辦理證戶手續(xù)。

購房合同的主要內(nèi)容包括以下幾方面：

1、甲方土地使用依據(jù)及商品房狀況，包括位置、面積、現(xiàn)房、期房等；

2、房價，包括稅費、面積差異的處理、價格與費用調(diào)整的特殊約定等；

3、付款約定，包括優(yōu)惠條件、付款時間、付款額、違約責任等；

4、交付約定，包括期限、逾期違約責任、設(shè)計變更的約定、房屋交接與違約方責任等；

5、質(zhì)量標準，包括裝飾、設(shè)備的標準、承諾及違約責任和基礎(chǔ)設(shè)施、公共配套建筑正常運轉(zhuǎn)的承諾、質(zhì)量爭議的處理等；

6、產(chǎn)權(quán)登記和物業(yè)管理的約定；

7、保修責任；

8、乙方使用權(quán)限；

9、雙方認定的爭議仲裁機構(gòu)；

10、違約賠償責任；

11、其他相關(guān)事項及附件，包括房屋平面圖、裝飾、設(shè)備標準等。

在簽訂上述各項條款時，購房者尤其需要關(guān)注以下幾項基本問題：

1、購房合同的各項內(nèi)容要盡可能全面、詳細、各項規(guī)定之間要避免相互沖突，尤其是不能與國家的政策法規(guī)相沖突；文字表述要清晰、準確；簽訂合同的買賣雙方身份、責任要明確，如合同中的甲方（賣方）不能是代理商或律師，而應(yīng)是項目立項批準文件的投資建設(shè)單位，也不能以上級主管單位或下屬機構(gòu)的名義簽訂合同，簽字人應(yīng)是法人代表本人，或公司章程上授權(quán)的主要負責人。

2、合同上的項目名稱，一定要與項目位置聯(lián)系在一起，以免日后有出入。標明項目位置時，一定要具體、明確，如××市××區(qū)××街××號××花園××號樓××層××房。

房屋的戶型、面積一定要標示清楚，建筑面積、使用面積及公用面積分攤原則等要明確說明，如以建筑面積計價還要標明使用率。

3、房屋的檔次和裝修標準一般采用附件形式附在購房合同之后，這一內(nèi)容的表述一定要詳細、具體。如技術(shù)的等級、材料的品牌、內(nèi)部設(shè)施的種類、負荷標準、供應(yīng)能力等一一予以說明。水、暖、電、通訊等設(shè)施要說明安裝到什么程度。

4、其他如付款方式、產(chǎn)權(quán)保證等都應(yīng)詳細、具體的加以說明。同時合同中一定要確定物業(yè)管理單位的產(chǎn)生辦法或具體的物業(yè)管理單位以及物業(yè)的收費標準，并對房屋整體結(jié)構(gòu)、各部位配套設(shè)施及其部件的保修期給予明確規(guī)定。

5、違約責任的約定一定要對等，否則最終吃虧的是消費者。一般承擔違約責任的違約事項包括：

（1）簽訂認購書后，購房者不買房或要求換房，開發(fā)商不賣房或要求換房；

（2）購房者不按期付款；

（3）開發(fā)商不按期交房；

（4）面積變動超過約定幅度；

（5）房屋裝修標準、質(zhì)量不合要求，保修不到位；

（6）產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)不全或不能按期辦理。

1、買賣雙方的夫妻雙方必須全部到場，房屋產(chǎn)權(quán)必須明晰無糾紛，否則必須先解決好產(chǎn)權(quán)問題。

2、買賣雙方都需要帶上基本的證件原件和復印件，分別是：買賣夫妻雙方的身份證、戶口本、結(jié)婚證（單身的帶單身證明原件），買方的收入證明、銀行流水、無房證明或首套房證明，首付款打款憑證（可在簽訂合同后在貸款行以銀行打款方式付首付款給賣方），在貸款行開立好的還款卡，購房合同、房產(chǎn)證復印件及原件（還在按揭的房子提供復印件），有房產(chǎn)中介參與的，還需提供三方協(xié)議，賣方在貸款行開立的收款卡，銀行信貸員進行核對審驗和復印。

3、信貸員和買賣雙方分別合影拍照。

4、買賣雙方簽署相關(guān)銀行格式合同、各種聲明及借據(jù)，所有的簽字全部按手印，按貸款金額繳納印花稅。

5、銀行面簽結(jié)束后，帶上原件離開，等候評估人員上門評估和貸款審批。

若自己不清楚流程，以及注意事項，請?zhí)崆霸儐柍修k信貸員或者承辦貸款中介。

根據(jù)自己的還款能力，可以選擇決定：申請貸款期限、還款方式是等額本息還是等額本金，銀行默認方式是等額本息。其他的銀行搭售或者附加以及利率上浮幅度，可以談判，客戶基本無決定權(quán)。